D’un point de vue fiscal et patrimonial, il est avantageux d’investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier. Il faudra, bien entendu, comprendre le principe du démembrement de propriété avant de se lancer.
Petit rappel sur le principe du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété représente un mécanisme juridique avantageux fiscalement. Il s’opère particulièrement sur les biens immobiliers situés en France.
Pour rappel, trois attributs du droit de la propriété subsistent :
- L’usus
- Le fructus
- L’abusus
L’usus et le fructus étant détenus par l’usufruitier, ce dernier peut tirer des revenus locatifs du bien démembré. De son côté, le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien, c’est-à-dire l’abusus. Par conséquent, il ne perçoit rien, et se décharge de toutes les contraintes administratives, règlementaires et fiscales afférentes à l’exploitation du bien.
Temporaire ou viagère, une opération de démembrement de propriété s’achève au décès de l’usufruitier.
Bon à savoir : les titres sociaux d’une entreprise ou d’une SCI peuvent également faire l’objet d’un démembrement de propriété. Idem pour les parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
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Zoom sur les avantages d’une opération de démembrement de propriété
Le démembrement de propriété reste un montage financier et patrimonial intéressant fiscalement. Les avantages qui y sont associés sont nombreux. Cette opération permet notamment de :
- Investir dans l’immobilier locatif à moindre coût, grâce à une décote de 60% à l’acquisition (pour les deux parties).
- Se créer une source de revenus complémentaires tangibles (pour l’usufruitier).
- Échapper à l’IFI ou l’impôt sur la fortune immobilière pendant plusieurs années, entre 15 à 20 ans (pour le nu-propriétaire).
- Réduire son imposition immobilière (pour le nu-propriétaire).
- Préparer de son vivant la transmission d’un bien ou d’un patrimoine à son conjoint ou à ses enfants (pour l’usufruitier).
- Devenir propriétaire d’un bien ou d’un patrimoine immobilier sans droits de succession à payer (pour le nu-propriétaire).
La nue-propriété d’un bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement de propriété. L’opération s’effectue par acte notarié. Elle doit obligatoirement être effective plus de trois mois avant le décès du donataire.
